100 Q&A よくあるも、そうでないも。
集まった１００の質問にトコトン答えます。

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「ローンの支払いが全て終わったり、売却益が出るなど出口戦略がうまくいったとき」「改めて自分の財産について考えるきっかけとなった」など、人それぞれ違う魅力を感じられています。

QUESTION

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簡単に言えば、個人や企業が自由に経済活動を行い、利益を追求する仕組みの事ですが、不動産投資はその典型的な例の一つですよね。良い物件が増えているのも資本主義のおかげかもしれませんね。

QUESTION

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正直、入居者さんが入らないまま月日が経っていくのはかなりストレスになるかと思います…。お客さんのストレスを溜め込まないよう、入居者募集のために動くのが私たちの使命です。

QUESTION

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飲み会などのお店の場所の連絡を受けた時、近くの投資用マンションが目印で思い浮かびます。

QUESTION

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特に、向いている性格・不向きな性格はありません！！
…と言いたいところですが、自分で知識をつけるのが苦にならない人は向いていると思います。

QUESTION

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お客様の目的によって変わってきますが、定年後の資金計画を考えられる60歳前後のお客さんや、最長期間でのローンが通る45歳近くのお客さん、資金に余裕が出てきて将来を考えるようになった30歳近くのお客さんが多いです。

QUESTION

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まずは贈与契約書を作成します。法務局で「登記事項証明書」を取得し、その情報をもとに契約書を作成してください。
その後、法務局で名義変更の登記を申請します。提出する書類は「登記申請書」「登記識別情報又は登記済証」「贈与する土地の固定資産評価証明書」「登記原因証明情報」「贈与者の印鑑証明書」「受贈者の住所証明情報」など多岐にわたるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

QUESTION

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ケースバイケースです。会社によっては、実際に仕事をする副業がNGの場合でも投資ならOK、というケースはあります。また、法律で副業禁止が明記されている公務員の方でも「所有する物件が5棟未満」「所有する物件の合計部屋数が10室未満」「投資による収入が年500万円未満」であれば問題ないとされています。

QUESTION

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トラブルの原因になりますので、絶対にやめておきましょう。
もしそれでも諦められないようであれば、私たちもご家族様とお話しさせてください。

QUESTION

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確定申告をおこなう際、確定申告書の「住民税に関する事項」の欄で「自分で交付」に○をつけると、副収入を会社側に知られることはありません。…会社の同僚の方にもあまり話さないようお気をつけて。

QUESTION

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家族計画を、いっしょに話し合いましょう。
お困りでしたら、私たちもおともします。

QUESTION

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まずは、死亡届の提出。遺言書がないかどうかの確認。相続人や相続内容を確認したのち、相続人の方と遺産分割協議を行なってください。亡くなった日から10ヵ月以内に相続税の申告を行うことも必要です。

QUESTION

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不動産投資が安定収入をもたらすまでには時間がかかる場合があり、完全に仕事を辞めるにはリスクが伴います。投資との両立を考えましょう。

QUESTION

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不動産投資は年齢に関係なく行えます。が、45歳以降を目安に最長ローン期間の審査が通りづらくなってしまいますので、お客さんの投資の目的によっては早めの対策が求められる可能性があります。

QUESTION

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話を聞く際には、投資目的や予算、希望条件を明確にしましょう。さらに、地域の需要動向や税法の理解、物件の検証など、専門的な知識を習得しておくことが有益です。

QUESTION

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お客さんと私たちネクスウェイブの間で合意した割合に決定されます。自治体が定める「固定資産税評価額」をもとに按分していく方式をメインにとっています。

QUESTION

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「表面利回り」は物件の購入価格に対してどれほどの年間収益が得られるか？を表した指標です。対して「実質利回り」は、物件の購入価格＋管理費や税金などの各種コストに対しての年間収益を表した指標です。
計算方法：
表面利回り＝家賃収入÷物件価格×100
実質利回り＝家賃収入÷(物件価格＋各種コスト)×100

QUESTION

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所有する不動産の修繕費用は、全てがオーナー負担ではございません。入居者負担と、オーナー負担があります。入居者の入れ替わり時の室内内装のメンテナンスは、入居者の敷金から精算させていただきますので、オーナー負担はございません。賃貸借契約書によって変わりますので、詳細はご相談ください。

QUESTION

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自己資金の割合は、一般に「物件価格の30%以上」が理想とされています。ただし、より多くの副収入を目的とする場合など、自己資金の割合を下げてでも物件への投資を行うケースは十分ございます。

QUESTION

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減価償却費は不動産の価値が経年劣化することを考慮し、年々その価値を減じた金額を経費として計上することで、税金を節約することができます。

QUESTION

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20万円以上の収入を得た場合は確定申告が必要です。不動産売買契約書や賃貸借契約書などが必要となりますので保管しておいてください。確定申告でわからない部分があれば、弊社の営業にぜひご相談ください！

QUESTION

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ローンを借りての投資になるかと思いますが、審査が通らない可能性が高いです。
ネクスウェイブ的には、あまりオススメできません…。

QUESTION

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家賃1ヵ月分が相場となっています。

QUESTION

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場合によりますが、信用情報の回復は返済完了からおよそ5年と言われています。
信用情報の開示も申し込めますので、もしお気になられるのであればお試しください。
https://www.cic.co.jp/mydata/index.html

QUESTION

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ただ金融機関に交渉を行うだけでは、なかなか金利を下げてもらえないのも事実。他社のローンをリサーチしてから「金利が○%の○○銀行への借り換えを検討しています」というような交渉を行うことで、「借り換えよりは金利を下げた方が得」と判断してもらう必要があります。

QUESTION

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お客さんの資産状況や目的によります。レバレッジをきかせて副収入の増加を狙うのであれば、審査が通る限界とされている「年収の9倍」を借りられる方もいらっしゃいますし、はじめての投資で不安なのであれば自己資産だけで投資される方もいらっしゃいます。

QUESTION

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初心者はリスクを最小限に抑えるため、中古物件やリーズナブルな価格帯の物件を選ぶことが一般的です。投資資金の約1/3程度が良い目安です。

QUESTION

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特にございません！ご相談いただければ、ネクスウェイブオススメの金融機関をご紹介させていただきます！

QUESTION

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融資を受けるメリットは、自己資金を少なくして投資を行えることや、投資活動の拡大や資産形成がしやすくなることです。また、低金利の場合は資金調達コストを抑えられる利点もあります。

QUESTION

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物件を所有する方が不動産会社に物件を貸し、その不動産会社が借主に転貸することです。空室ができてしまった際の保障制度がある点や物件の管理を任せられる点はメリットですが、手数料の発生や不動産会社からの一方的な家賃引き下げリスクなどもあります。

QUESTION

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賃貸併用住宅とは、1階部分を自宅に、2階部分を賃貸住宅とするなど、1つの建物の中に自分が住む部屋と、第三者に貸し出す部屋があることです。低金利の住宅ローンを利用でき、さらにその返済を家賃収入で行える点が魅力です。

QUESTION

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レンタブル比とは、ビルやマンションなどの延べ床面積に対する賃貸面積の占める割合を示したものです。一棟買い上げを行う際などに、物件の収益性を判断するために計算されます。賃貸マンションの場合、レンタブル比はおおよそ65～80%程度が目安です。

QUESTION

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買主側の事情によって不動産売買契約を解除する場合、通常であれば支払い済みの手付金は返還されず、場合によっては違約金が発生することもあります。しかし、ローン特約が契約条項として入っており、かつローンが不成立だった場合、不動産売買契約そのものを解除して、契約を白紙に戻すことが可能となります。

QUESTION

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公租公課（こうそこうか）とは、税金など国や地方自治体、地方公共団体に納める公共的な金銭負担のこと。「公租」とは固定資産税等や不動産取得税など一部の国税や地方税などの税金、「公課」とは国や地方公共団体に納める会費、組合費などの負担金を指しています。

QUESTION

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J-REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する、いわば「投資信託の不動産投資バージョン」です。

QUESTION

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所有している物件に入居してもらうことを目的に、不動産仲介会社に対して広告業務を行ってもらうための手数料を指します。一口に広告といっても、「不動産業者間の流通サイト『REINS』に簡単な写真を載せる」ことから「一般の入居希望者さんも見られるSUUMOなどポータルサイトに掲載する」ことまで、幅広い業務を指します。

QUESTION

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オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいるままの状態で売買される物件のことです。すでに入居者さんがいるのでその日から家賃収入が入ってくるほか、新築よりも安く購入できるのが魅力。ただし、入居者さんがいるまま物件を手放した、ということはトラブルがあった可能性も。よく確認してから物件購入の判断を行う必要があります。

QUESTION

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「持ち出し」とは、不動産投資を行う上で収支がマイナスになった時、自分の手元資金から出資するお金のことです。
赤字が発生しているため一般には良くないこととされていますが、「ローン完済後に黒字になる場合」「物件売却後にトータルで考えると黒字になる場合」などもございますので、一概に良し悪しは判断できません。

QUESTION

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インカムゲインは、毎月入ってくる賃貸収入などの収入を指します。キャピタルゲインは物件価値向上による収入を指し、「物件購入時の価格−物件売却時の価格」で算出されます。目的によって、どちらの収入に重きを置くか？を考えることが重要です。

QUESTION

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ラーメン構造とは、構造の種類のひとつで、垂直方向の「柱」と、水平方向で柱をつなぐ「梁」によって建物全体を支える構造のことです。高い自由度のもとデザインでき耐震性も高いため、ある意味では「おいしい」建築かもしれません。

QUESTION

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団体信用生命保険は、団体に加入する全員が一定の保証を受ける生命保険のことです。不動産投資においては、物件を所有されている方に死亡やがんなど万が一のことがあった際、ローンの残債を返済する必要なくご家族に物件の相続ができる生命保険です。

QUESTION

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重要事項説明とは、不動産取引において契約するお客さんに行う説明のことです。主に物件の管理状況や権利関係、投資のリスクなど重要な事項を記載しています。法律で義務付けられている手続きであり、投資の最終判断材料となるので、ご不明点があれば何度でもご説明いたします。

QUESTION

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自宅の転居を繰り返しながら利益を出していく戦法のことです。購入した物件に住んだ後、その物件を賃貸に出すか売却するかを選ぶことができます。成長に合わせてすみかの貝殻を変えるヤドカリに例えてこのような名前がつけられています。

QUESTION

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専任媒介契約は、売主が1つの不動産会社だけに売却の仲介を委託する契約です。販売活動を専任業者に任せることができる上、契約期間中に自分で入居者さんを見つけて入居してもらえるという利点もあるのが「専任媒介契約」です。

QUESTION

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投資においては「ローンを借り入れることにより、より高い投資のリターンを見込むこと」という意味があります。
一般に、不動産投資で借りられるローンの上限額は年収の9倍と言われています。

QUESTION

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入居者の条件は、法的に「差別」とみなされない範囲内で設定できます。ただし、公正かつ透明な基準を設ける必要があります。たとえば、家賃の支払い能力を確認するため、収入や職業、滞納歴などを基準に入居者を選定することが一般的です。

QUESTION

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完璧には難しいですが、エリア内の相場に比べた家賃や、エリア内の他物件と比べた設備の充実度、エリア内の人口動態などからある程度予測を立てることはできます。

QUESTION

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節税目的でしたら、購入から5年後が目安となります。他にも、マンション需要が高まる2~3月に備え、8~11月頃から売却を始めるケースも。他にも、地域の物件相場やお客さんの人生設計、大規模修繕の直前かどうかなど、あらゆる可能性が考えられます。詳しくはセミナーでお答えしますので、ぜひお越しください。

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一番は物件ご購入の際に家賃保証会社とも契約を結んでいただくことです。もしそうでない場合は、物件管理会社と私たちネクスウェイブが密接な連携のもと回収の手続きを行います。

QUESTION

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リノベーション工事を始めたら、思わぬところに不具合や修理が必要な箇所が出てくる可能性があるので、老朽化の進んだ古すぎる物件を選ばないことが大切です。また、その物件をリノベーションして長期的に入居が見込めるエリアなのか、も判断する必要があります。

QUESTION

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トラブルの原因になりますので、やめておきましょう。入居者審査や入居者対応に関しましては、当社および協力会社さまが責任を持って行います。滞納のリスクが不安な場合は、保証会社の導入などもご提案させていただきます。

QUESTION

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安く購入した中古物件をリノベーションし利回りを高めていく戦術は有効ですが、リフォーム費用が住宅ローンに当てられない場合などもございます。ご検討されている場合はご相談ください。

QUESTION

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一度値下げをしてしまったらなかなか家賃を上げることは難しいので、慎重な判断が求められます。管理会社にも賃料の減額請求権が法的に認められており、家賃を下げたくない場合は周辺物件の家賃などの資料を揃えて協議する必要があります。

QUESTION

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家賃の滞納や近隣住民への迷惑行為がある入居者さんに関しては、正式な手続きを踏んで退去させることができます。まずは入居者さんとトラブルについて話し合い、それでも解決しないようであれば解約日の6ヶ月前に立ち退き料（一般的に家賃6ヶ月分＋引越し代）の受け渡しなどとともに解約の交渉を行います。訴訟を起こし、裁判所に判断を仰ぐことも可能です。

QUESTION

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過去にはオーナーさんが20万円近くの負担を強いられた例も。ネクスウェイブでは、入居者様とのトラブル対応も行っているのでいつでもご相談ください。

QUESTION

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物件を買い替えることで新たに減価償却費を発生させることができ、節税につながります。また、高金利の時に購入した物件を売却し、低金利のローンで新たな物件を買い替えることで余裕を持った資産運用も可能になります。

QUESTION

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1棟目において、売却価格も含めてプラスとなることが確定するなど、投資が安定したタイミングで検討されるお客さんも多いです。また、年収がアップし金融機関から有利な条件で借入ができるようになったときなども検討できるでしょう。

QUESTION

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日本国籍の有無に関わらず、外国人の方も不動産投資は可能です。

QUESTION

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ファミリー向けや単身者向けなどターゲットとする入居者さんによって変わりますが、「インターネット無料」や「オートロック」はどちらにも人気の設備です。他にも、ファミリー層向けであれば「お風呂の追い焚き機能付き」単身者向けの場合「独立洗面台」などがあれば、家賃が多少高くても決まりやすい要因になります。

QUESTION

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そのような考えは大切です。しかし、自分好みのデザインなど主観でこだわりすぎると割高になってしまう可能性がありますし、ターゲットとなる入居者さんの価値観はオーナーであるあなたと全く違う可能性があります。「利益が出そうかどうか」の判断を大切にしましょう。

QUESTION

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駅から遠い物件に入居してもらうためには、駐車場の設備などを検討する必要があります。また、駅から遠くても大きな学校や職場などから近い可能性もあるので、現地で見てみることも大切です。

QUESTION

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現地を内見する際は、最寄り駅から物件へ歩く際の利便性、エレベーターホールなどの共用部の状態、部屋のきれいさ、周辺環境などを注意深く観察します。現地に行ってみて初めて見えてくるものもあるので、ぜひお声かけください。

QUESTION

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住宅の劣化状態を専門家が診断する「インスペクション」を有料で行ったり、場合によってはハウスクリーニングやリフォームを実施したりとさまざまな対策を打つことができます。こまめに管理されていれば、築30年以上の物件であっても買い手がつくケースは少なくありません。

QUESTION

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高くても2000万円程度が相場の区分マンションに対して、一棟アパートは1億を超える物件も少なくないためお客さんの資産状況によりオススメできる投資は変わってきます。区分マンションの場合は管理の手間がかからないなどのメリットがあります。

QUESTION

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最寄り駅の前後1駅に、間取りや築年数が似ている物件がないかどうか、は調べてみる価値があります。不動産仲介会社の社員さんに、専門の情報ポータルサイトである「REINS」を使って調べてもらいましょう。同じマンションの中では角部屋や最上階が人気となるので、その部屋の家賃を調べてみるのもいいでしょう。

QUESTION

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大学の近くの物件は需要が安定しており家賃の滞納も少ない傾向がありますが、少子化や大学移転のリスクも考えなくてはなりません。学生需要だけに頼っていては入居期間も限られてしまいますので、一般の入居者さんの需要にも応えられる工夫が求められます。

QUESTION

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お客さんの投資目的やエリアによって変わります。駅近物件でしたら築20年以上でも利益が見込めますし、節税目的でしたら減価償却費の大きい築古木造物件がぴったりのケースもあります。

QUESTION

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利回りが高い物件はもちろん収益性が高いですが、その分高リスクな物件であることも多いです。空室リスクはないのか。物件の価格は妥当なのか。など、高利回りの物件ほど冷静に判断するようにしましょう。

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福岡に住んでいないお客さんも福岡の物件を購入することは可能ですが、投資する上では福岡の各エリアの動向や地理感、住民層を把握しておく必要があります。もちろん私たちからも精一杯情報をご提供させていただきますが、不安のない投資のためにはご自身で情報を仕入れていただくことも必要だと考えています。

QUESTION

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平均して10物件の中から選ばれるお客さんが多いです。が、焦って決める必要があるものでもないので、お客さんの納得いくまで何物件でもご提案させていただければと思います。

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用途や投資目的により、選ぶべき物件は異なります。木造は耐震性や防音性がやや劣りますが、減価償却費が高いので節税向け。鉄骨・鉄筋コンクリート造はコストが高めですが耐久性や防音性が高く入居者からも人気となりやすいなど、用途や予算を考慮して選定します。

QUESTION

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比較的安価であり、立地の良い物件も多いことが中古物件のメリットとして挙げられます。中古で安価な物件でも、築年数の浅い物件であれば長期的な利益を見込むことができます。

QUESTION

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老朽化による修繕リスクや、入居者が集まりづらくなるリスクがございます。くわえて、売るタイミングを間違えると「物件を売却しようとしても買い手が見つからない」といった事態も想定されます。

QUESTION

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問題はありませんが、できるだけ担当者から情報を仕入れましょう。多くの入居希望者さんは、内見をしながら物件を決めます。もちろんその際は共用部（エレベーターやゴミ捨て場など）がどれだけキレイか？設備は充実しているか？駅からの道は不便でないか？などあらゆる情報をもとに判断します。実際に自分が内覧に行けなくても「入居者さんと同じ立場」に立ち、必要な情報を取りに行くようにしましょう。

QUESTION

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下記の条件に当てはまっていればクーリングオフ制度を利用でき、取引をキャンセルできます。
①取引した宅建業者が、仲介業者ではなく直接の取引相手であること
②事務所やオフィスなど、関連の建物以外で取引を結んでいること
③クーリングオフに関する説明を受けて8日以内であること
④不動産の引き渡しやお金の支払いを済ませていないこと

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もちろん、問題ございません。物件の選択肢が増えることで、より理想に近い投資が実現できるかと思います。私たちならではの特長もございますので、ぜひお力にならせてください。

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こちらのページをぜひご覧ください。
タテマエ不動産

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前提として、簡単に見分けることはできません。ただし、「契約の即決を迫ってくる」「リスクをはぐらかしてくる」などの傾向がある業者さんと取引を進めることはオススメできません。

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全国的に見ても人口が多い都市でありながら、東京や大阪よりも比較的物件価格が安く、複数物件の所有を考えられることが強み。15~29歳の人口割合は東京23区よりも高く、将来性の高いエリアと言えるでしょう。

QUESTION

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少子化が進む中でも、人口の増加が見込めるエリアはございます。例えば、ネクスウェイブが多数物件を保有している福岡市は2035年まで人口増加傾向があるため、比較的少子化の影響を受けづらい地域といえます。

QUESTION

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日本の人口減少が進む中でも、需要の高い地域や需要に応じた物件に投資すれば、不動産投資の将来性はあると言えます。

QUESTION

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もしかすると、お客さんに必ずしも不動産投資が必要ではない可能性もあります！
…が、精一杯ご相談に乗らせてください。

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お問い合わせページからお願いします。
お問い合わせ

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はい、可能でございます。お気軽にお申し付けください。

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はい。
もし、社員にウソをつかれたらすぐにお問い合わせください。

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もちろんです！飲み屋だけでなく、ランチにオススメのご飯屋さんやラーメン屋さん、なんでもお聞きください！

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こちらのページをご覧ください。
社員紹介を見る

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私たちは、物件の調査から賃貸管理、家賃の設定や出口戦略などのご提案まで、不動産投資全般にわたるサポートを担当させていただきます。
「売って終わり」ではなく、人生設計の側にいられるような存在でありたいです。

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ネクスウェイブのセミナーでは、実際の物件情報を元に「プロ視点での物件の選び方」をお教えします。福岡の物件に特化した選び方をご紹介できますし、質問も自由ですので実際にお客さんが投資を悩まれている物件に関してもお話しできます！

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中間マージンなし物件とは、ネクスウェイブの強みの一つです。ネクスウェイブが物件を「仲介」ではなく「所有」することで、仲介手数料0円でお客さんに物件をご購入いただけます。

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ネクスウェイブにて物件をご購入いただいたお客さんに対して、オンラインで重要事項説明を実施させていただくことを指します。オフィスにお越しいただくことなく、手間なく契約を完結させることができます！

QUESTION

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正直、目的や状況によります！
…が、ネクスウェイブがご紹介する物件の平均入居率は96.5％。ほとんどの物件から家賃収入が発生しています。

QUESTION

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もちろん存在します。月々の収入よりも物件を売却した時の利益（キャピタルゲイン）を追い求めて投資するお客さんや、節税がメインの目的のため高い利回りを求めないお客さんもいらっしゃいます。

QUESTION

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減価償却など投資にかかった諸々の経費を本業の給与所得と相殺することで、課税所得が低くなり、所得税を減らすことができます。減価償却費は実際の出費ではなく、帳簿上でのみ計上される出費のため、実際の支払いなく見かけの(帳簿上の)給与所得を減らせるのです。

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株式投資で銘柄を購入する際と比べると、物件の購入や売却に手間がかかってしまう点や固定資産税がかかってしまう点などが挙げられます。ローンを借りて投資をする場合は、金利が変動するリスクも考えなくてはなりません。

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まずは「なぜ投資をしたいのか？」を考えましょう！将来の年金のためなのか、節税のためなのか。目的によってご提案できる物件は異なりますが、目的をお話しいただければ精一杯物件のご提案をさせていただきます！

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マンションやアパートなどの物件を購入し、入居希望者さんに貸し出すなどして家賃収入を得たり、売却益を狙える投資のことです。
副収入や節税、生命保険の役割を果たす「団体信用生命保険」への加入など、様々なメリットがあります。

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大きく分けて「空室リスク」と「管理費用のリスク」があります。
物件に空室ができてしまったときは、家賃収入が0のままローンの返済だけを行わなくてはいけない、つまり赤字の状態が発生してしまいます。
また、退去の際に入居者さんが物件を汚損してしまった際などは、その回復費用を負担しなくてはならないこともあります。

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短期での値動きが株やFX投資に比べて少ないため、長期的な収入を見込むことができます。
また、細かい管理を任せられることで、自分の時間を確保しやすいです。

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不動産投資のゴールはお客さんによって異なります。若いうちから投資を始めてFIREを目指したいのか、老後に備えたいのか、節税したいのか。目的に合わせた物件をご提案させていただきますので、一度ご相談ください。

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